Полезная информацияПолезная информация

Информация о порядке размещения оборудования операторами связи (оборудование сотовой связи, сети Интернет и т.д.) в местах общего пользования (чердаках, крышах) многоквартирного дома

1. При определении правового режима общего имущества здания, в котором помещения принадлежат на праве собственности нескольким лицам, необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В соответствии с п.4 ст. 36 объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

 

2. В случае выявления собственниками многоквартирного дома в чердачных помещениях, а также на крышах дома установленного оборудования сотовой связи, сети Интернет, кабельного ТВ, а также антенно-мачтового оборудования, в целях определения законности установки данного оборудования следует установить следующие обстоятельства:

2.1.Определить правовой режим недвижимого имущества, где располагается указанное оборудование. Нередко на этапе проектирования и строительства многоквартирного дома в нем предусматривается специальное помещение для размещения оборудования оператора связи. В этом случае между оператором связи, выступающему в качестве инвестора, и Застройщиком заключается договор на долевое участие в финансировании строительства нежилого помещения, предметом которого может являться совместная деятельность сторон по строительству и вводу в эксплуатацию нежилого чердачного помещения, расположенного в жилом доме. При окончании строительства оператор связи получает право собственности на соответствующее нежилое помещение (чердачное помещение) и вправе его использовать по своему усмотрению. В этом случае оператор связи вправе устанавливать оборудование связи в помещении, на который в данном случае не распространяется режим общего имущества, однако, установка и эксплуатация оборудования должна осуществлять при наличии соответствующих разрешений на эксплуатацию оборудования и в соответствии с техническими требованиями, обеспечивающими безопасность жизни и здоровью жителей данного жилого дома.

2.2. В случае, если будет установлено, что оборудование сотовой связи, сети Интернет находится в местах общего пользования, то, соответственно, на данное имущество распространяется правовой режим мест общего пользования, предусмотренный в разделе 1 настоящей Информации. Право собственников помещений в многоквартирном доме на передачу в пользование объектов общего имущества не зависит от способа управления многоквартирным домом.

Согласно общему правилу п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Принятие решений о передаче в пользование общего имущества находится в исключительной компетенции общего собрания собственников (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Легитимность такого решения обусловлена особым порядком его принятия – «за» должно быть отдано не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Сам договор заключается между оператором связи и лицом, специально на это уполномоченным (управляющая организация или один из собственников помещений).

Таким образом, обязательным условием легитимности договора является наличие решения общего собрания собственников помещений. В противном случае договор, подписанный председателем ТСЖ, управляющей организацией является недействительной сделкой, заключенной с превышением полномочий, установленных законом (ст. 168 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9, Определение ВАС РФ от 24.07.2008 N 9368/08).

 

3. Сети для предоставления таких услуг, как кабельное телевидение, доступ в Интернет, стали прокладывать на этапе строительства дома относительно недавно. Жильцы домов, в которых такие услуги проектом не предусмотрены, зачастую заявляют операторам связи о своем желании их получать. В этом случае, как правило, предприятия связи за свой счет размещают все необходимые устройства и сети в многоквартирном доме. Эта ситуация по своему правовому регулированию, по сути, ничем не отличается от ранее рассмотренной - должно быть обеспечено легитимное решение общего собрания собственников помещений о предоставлении права использовать общее имущество для размещения оборудования.

Кроме того, нередко при прокладке кабельных линий речь идет о таких работах, как устройство отверстий в потолочных плитах на лестничных площадках. В законодательстве нет прямых указаний на то, как следует квалифицировать данные работы. Однако из п. 3 Приложения 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, следует, что подключение к телефонной и радиотрансляционной сети относится к капитальному ремонту. Полагаем, что можно провести аналогию между сетями, названными в нормативном документе, и коммуникациями, необходимыми для оказания услуг кабельного ТВ и предоставления доступа в Интернет. Это значит, что для проведения названных работ должно быть дополнительно принято решение общего собрания собственников помещений также квалифицированным большинством голосов (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Нередко операторы связи пренебрегают процедурой получения согласия собственников помещений на строительство линий связи внутри дома. Их желание понятно - воспользоваться недостаточно высокой правовой культурой населения, избежать затрат в виде платы за пользование общим имуществом и минимизировать расходы на бумажную работу. Поэтому собственникам зачастую задним числом (уже по окончании монтажных работ) предлагается подписать документ, в котором выражается согласие на проведение строительно-монтажных и ремонтных работ и размещение оборудования.

Примечание. Следует обратить внимание на то, что для легитимного пользования общим имуществом недостаточно договоров, подписанных даже всеми без исключения собственниками помещений. Жилищное законодательство требует, чтобы решение было принято на их общем собрании, и предъявляет к процедуре проведения такого собрания жесткие требования, невыполнение которых может служить основанием для отмены принятого на нем решения (п. 6 ст. 46 ЖК РФ). Это означает, что если оператор связи не провел очное собрание либо не организовал заочное голосование в строгом соответствии с порядком, предусмотренным ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ, то заинтересованное лицо, а именно собственник помещения, вправе обжаловать его действия по использованию общего имущества. Поскольку даже организовать заочное собрание достаточно сложно (одного визита к каждому собственнику недостаточно), операторы предпочитают обходиться одним договором (независимо от выбранного в доме способа управления), что может быть вполне оправданно ввиду недостаточного правового сознания населения. Также среди операторов распространено заключение договора с управляющей организацией или ТСЖ без проведения общего собрания собственников.

При отсутствии надлежащим образом оформленного решения собственников многоквартирного дома о передаче в пользование общего имущества для размещения оборудования связи и, соответственно, подписанного договора, то в этом случае собственники вправе защищать свои права в судебном порядке.

В соответствии с главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований. Обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании изложенного следует, что собственники многоквартирного дома, чьи права и законные интересы нарушаются незаконным размещением оборудования связи, вправе самостоятельно обратиться в суд либо уполномочить на это соответствующую управляющую организацию с иском к оператору связи, в котором могут содержаться исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за все время неосновательного пользования чужим имуществом и обязании демонтировать оборудование связи.

Поделиться страницей
Информационно-аналитическоe управление Администрации города Ижевска © 1998-2017г.

При любом использовании материалов сайта ссылка (в Интернете - гиперссылка) обязательна
cтарая версия сайта, вход авторов, карта сайта, о проекте